Odpowiedź:

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, mierzona po zewnętrznym obrysie jego ścian. Do powierzchni zabudowy wlicza się m.in. ściany, filary, schody zewnętrzne, a także elementy wystające poza obrys budynku, takie jak balkony, tarasy zadaszone czy wjazdy do garaży podziemnych. Nie wlicza się natomiast elementów drugorzędnych, takich jak schody zewnętrzne, daszki, markizy, czy obiekty pomocnicze, jak szklarnie czy altany, o ile nie wystają ponad powierzchnię terenu. 

Co wlicza się do powierzchni zabudowy:

• Ściany zewnętrzne budynku: obrys zewnętrzny budynku, mierzony po jego najdalej wysuniętych krawędziach. 
• Elementy wystające poza obrys: balkony, tarasy (jeśli zadaszone), loggie, ganki, daszki nad wejściem. 
• Garaże (wlicza się pod warunkiem, że są integralną częścią budynku). 
• Schody zewnętrzne: jeśli stanowią część bryły budynku. 
• Wjazdy do garaży podziemnych: liczone jako część powierzchni zabudowy. 
• Elementy drugorzędne (w zależności od regulacji prawnych i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) . 

Czego nie wlicza się do powierzchni zabudowy:

• Elementy niewystające ponad powierzchnię terenu: piwnice, garaże podziemne, które nie wystają ponad grunt.
• Elementy drugorzędne: schody zewnętrzne, rampy, daszki, markizy, występy dachowe, oświetlenie zewnętrzne, o ile nie stanowią integralnej części bryły budynku.
• Obiekty pomocnicze: szklarnie, altany, szopy. 

Różnica między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową:

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, mierzona po zewnętrznym obrysie ścian. 

Powierzchnia użytkowa to powierzchnia wewnątrz budynku, przeznaczona do użytkowania, mierzona po wewnętrznym obrysie ścian na wszystkich kondygnacjach. 

Ważne: Decydujące znaczenie dla tego, co wlicza się do powierzchni zabudowy, ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który może precyzować, jakie elementy wchodzą w skład powierzchni zabudowy w danym obszarze. 

Odpowiedź:

Zgodnie  z art. 40  ust. 1 – 5 ustawy  – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025r. poz. 418 t.j.)  na inwestorze,  który nabył obiekt budowlany w budowie od  inwestora, który otrzymał  pozwolenie na budowę  spoczywa obowiązek wystąpienia do organu administracji architektoniczno-budowlanej który wydał pozwolenie na budowę, o przeniesienie decyzji  o pozwoleniu na budowę  na rzecz nowego inwestora, za zgodą dotychczasowego inwestora .

Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany,  w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do  wniosku inwestor dołączy:

1) oświadczenie:

1. a) o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę,
2. b) o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

2) zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody.

1a. Zgoda, o której mowa w ust. 1 pkt 2, nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

2. Przepisy ust. 1 i 1a stosuje się odpowiednio do decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4.

2a. W przypadku wydania pozwolenia na budowę dla obiektu liniowego, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 3, przepisów ust. 1–2 nie stosuje się.

3. Stronami w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę są wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor.
4. Prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, mogą być przeniesione na rzecz innej osoby w drodze decyzji. Przepisy ust. 1, 1a i 3 stosuje się odpowiednio.
5. Wniosek o przeniesienie:

1) decyzji o pozwoleniu na budowę,

2) decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4,

3) praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu

– składa się w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo

Odpowiedź:

Informuję, że jeżeli przystąpienie do  użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić  przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, to zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy -Prawo budowlane należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

W  takim  przypadku  wniosek  o  pozwolenie  na  użytkowanie  przed  wykonaniem  wszystkich  robót  budowlanych,  należy  złożyć  na formularzu PB-17a.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty, o których mowa w art. 57 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025r. poz. 418 t. j.)

Zgodnie z art. 57 ust. 6 cytowanej ustawy -Prawo budowlane, wniosek o pozwolenie na użytkowania stanowi wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a  ustawy -Prawo budowlane.

W takim przypadku, zgodnie z art. 56 ustawy -Pr. budowlane inwestor, na którym spoczywa obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jest obowiązany zawiadomić, zgodnie z właściwością  wynikająca z przepisów szczególnych, organy:  Państwowej inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.

Jednocześnie informuję, iż zgodnie z art. 6 ustawy -Prawo budowlane, zaprojektowane i zatwierdzone decyzją o pozwoleniu na budowę zagospodarowanie terenu działki należy zrealizować przed oddaniem obiektu  do użytkowania oraz zapewnić utrzymanie tego zagospodarowania  we właściwym stanie  techniczno-użytkowym  przez okres istnienia obiektu lub zespołu obiektów

Odpowiedź:

• zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 1c: „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia , o którym mowa w art. 30 , (ustawy -Prawo budowlane), wykonanie robót budowlanych  polegających na:   1) przebudowie: c) polegającej na dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej  12m.”  W związku z tym za wykonanie tych prac odpowiada wspólnie inwestor i wykonawca robót. W takich przypadkach inwestor nie ma obowiązku powoływania kierownika robót,
• jeżeli docieplenie jest wykonywane na budynku objętym pozwoleniem na budowę, to zgodnie z art. 47d ustawy -Prawo budowlane za całość robót i prowadzenie dziennika zgodnie z przepisami ustawy odpowiada kierownik budowy,
• zgodnie z art. 47e ust 1 uprawnionymi do dokonania wpisu w dzienniku budowy są:
• uczestnicy procesu budowlanego;
• geodeta uprawniony wykonujący  na terenie budowy czynności geodezyjne na potrzeby budownictwa;
• upoważnieni pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów  na terenie budowy, w ramach dokonywanych czynności kontrolnych,
• 2 . Pracownik organu nadzoru budowlanego, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, potwierdza swoją obecność na terenie budowy wpisem w dzienniku budowy.

Zgodnie natomiast z art. 17 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. -Prawo budowlane Dz. U. z 2025r. poz. 418 t. j. Uczestnikami procesu budowlanego są:

• inwestor;
• inspektor nadzoru inwestorskiego
• projektant
• kierownik budowy lub kierownik robót.

Dalej  w art. 18 do 27a jest mowa o obowiązkach i uprawnieniach uczestników procesu budowlanego.